Artikel tersebut merujuk pada pembelian properti di lelang, perencanaan penting dan langkah-langkah yang diperlukan untuk menyelesaikan akuisisi properti yang sukses. Meskipun pasar properti umum menghadapi waktu pengujian lelang adalah pasar di mana transaksi dapat dan sedang dilakukan.
Keadaan ini telah menyebabkan kriteria yang berubah dengan cepat oleh pemberi pinjaman; dengan jalur pendanaan yang sebelumnya tersedia baik yang ditarik atau diubah di luar pengakuan, oleh karena itu bagaimana saya bisa membantu Anda meningkatkan keuangan? Saya mengelola bisnis keuangan regional dengan akses ke panel yang terdiri lebih dari 100 pemberi pinjaman, dari bank jalanan dan investor institusi hingga pedagang dan bank swasta, individu kaya, kelompok, dan pemodal ventura.
Apakah Anda seorang investor properti berpengalaman atau seorang pemula, tidak ada lelang properti yang menjual membeli atau menyewakan properti berselisih di mana ada tawaran luar biasa untuk mereka yang memiliki minat untuk kesepakatan. Tetapi bagaimana Anda mendapatkan keuangan di pasar di mana rasio LTV turun tanpa harus menggunakan uang pribadi dalam jumlah besar.
Jadi mengapa menggunakan pelelangan? Ada banyak alasan mengapa orang mempertimbangkan untuk membeli atau menjual di lelang; mereka mungkin ingin bergerak cepat, mereka mungkin mencari sebidang tanah untuk pengembangan, properti mungkin melibatkan kepemilikan kembali, atau hanya karena mereka ingin pembelian cepat tanpa risiko melihat. Juga banyak yang membeli untuk membiarkan investor mempertimbangkan lelang karena beragam properti yang dipamerkan pada suatu waktu dan secara alami ada tempat yang bagus untuk tawar-menawar.
Dengan properti yang dimiliki kembali, pemberi pinjaman yang telah mengambil kepemilikan atas properti berutang beban perawatan “sebuah ekuitas penebusan” kepada klien yang awalnya mereka pinjamkan uang. Ini berarti dalam praktiknya bahwa pemberi pinjaman yang memiliki kepemilikan kembali pada umumnya akan menawarkan jenis properti ini dalam pelelangan sehingga mereka tetap menjadi tempat di mana properti yang nilainya di bawah nilai dapat diperoleh.
Membeli atau menjual properti di lelang dapat memiliki sejumlah keuntungan baik bagi pembeli dan penjual. Sebagian besar penundaan yang terkait dengan transaksi properti dihilangkan, tanggal lelang dan penyelesaiannya sudah ditentukan, dan kontrak penjualan menjadi mengikat pada saat jatuhnya palu.
Bagian tips berikut ini dari artikel ini akan fokus pada transaksi properti terutama dari perspektif pembeli dengan penekanan pada pemberi pinjaman yang beroperasi di pasar ini.
Tips
Periksa properti dan lakukan sebanyak mungkin penelitian tentang properti dan lingkungan. Ada situs harga rumah di web untuk mengetahui berapa banyak properti serupa telah terjual.
Pastikan Anda membaca semua materi tertulis yang disediakan oleh Lelang, Paket Hukum dan HIP. Penting untuk sepenuhnya memahami isi dan syarat dan ketentuan lelang.
Pastikan dana yang cukup tersedia untuk setoran yang perlu dibayar di pelelangan yaitu seringkali ini adalah 10% dari harga jual tetapi Anda harus memeriksa setoran apa yang akan dilakukan sebelum pelelangan. Periksa juga metode pembayaran mana yang dapat diterima (karena beberapa metode pembayaran mungkin tidak dapat diterima seperti uang tunai atau kartu kredit).
Sebagian besar Rumah Lelang Properti tidak beriklan ke publik karena masih ditujukan untuk pembeli profesional sehingga Anda perlu melakukan penyelidikan di Web atau di agen real estate Anda untuk menentukan kapan dan di mana lelang properti yang mungkin mencakup properti yang menarik akan dilakukan. tempat.
Bersiaplah untuk bergerak cepat. Lelang Properti berlangsung hanya tiga hingga empat minggu setelah katalog lelang properti pertama kali dikeluarkan. Jika Anda kemudian berhasil dalam pelelangan, Anda biasanya memiliki waktu antara 14-28 hari untuk menyelesaikannya. Periode default sepuluh hari akan mengikuti ini di mana pembeli akan dikenakan bunga dan dalam skenario terburuk digunakan untuk memperpanjang periode 14-28 hari. Periksa cetakan kecil panduan Lelang untuk melihat hukuman apa yang akan dikenakan.
Pada hari lelang niat untuk mengajukan penawaran harus didaftarkan (baik sebelum lelang atau di ruang lelang). Jika penawaran berhasil, nota penjualan harus ditandatangani dan setoran dibayarkan di sana dan kemudian.
Pembeli akan sering bertanggung jawab atas asuransi properti sejak palu jatuh. Tanggal penyelesaian ketika saldo harga pembelian akan dibayarkan dan kepemilikan akan diambil akan dinyatakan dalam kondisi penjualan.
Jika properti yang dijual tidak menjadikannya “harga cadangan” maka meskipun ini umumnya tidak diungkapkan, juru lelang akan menyatakan bahwa tawaran saat ini dekat dengan harga cadangan. Percakapan berikutnya setelah pelelangan memungkinkan Anda untuk membeli properti di bawah harga cadangan jika vendor setuju.
“Tip” terakhir ini layak untuk dilihat secara rinci; tingkat uji tuntas yang harus dilakukan penawar sebelum pelelangan itu sendiri. Secara historis, jika pembeli memiliki 20-25% dari harga pembelian di saku belakang mereka maka mereka relatif aman masuk ke pelelangan, membuat penawaran yang menang dan kemudian khawatir tentang mengatur sisa uang pada saat itu.
Hari-hari ini dengan jalur pendanaan terbatas, ada baiknya memastikan bahwa dana akan tersedia sebelumnya. Sayangnya, tanpa laporan penilaian penuh sulit bagi penyedia hipotek investasi atau pemberi pinjaman bridging untuk dapat memberikan pemohon keputusan definitif mengenai tingkat dana yang dapat mereka sediakan, atau tingkat dana tersebut.
Perjanjian pada prinsipnya dapat diindikasikan tetapi ini akan selalu tunduk pada uji tuntas hukum dan laporan penilaian. Meskipun uji tuntas hukum tidak dapat diatur sebelum pelamar “pemenang tender” satu variabel yang dapat dihilangkan adalah laporan penilaian dan oleh karena itu persiapannya mengarah pada apakah pelamar harus menutupi biaya laporan penilaian bahkan sebelum mereka menjadi penawar yang sukses.
Jika pemohon melihat sejumlah properti maka ini bisa menjadi latihan yang mahal, tetapi kemampuan laporan penilaian untuk menyoroti potensi masalah pinjaman, dan untuk mendapatkan penilaian independen yang tidak semata-mata didasarkan pada harga pembelian – membuat pendapat kami bahwa pembelian laporan penilaian pra-lelang sangat berharga.
Telah ada perubahan di pasar sehubungan dengan penerimaan terhadap laporan penilaian yang ada dan meminta mereka mengetik ulang ke pemberi pinjaman utama – misalnya, perusahaan surveyor terbesar di negara itu Connells tidak lagi menerima instruksi untuk retip, sebuah instruksi sekarang harus hanya untuk pemberi pinjaman tertentu. Demikian juga pemberi pinjaman hampir selalu ingin menginstruksikan penilaian sendiri. Ini dapat berarti bahwa bahkan jika laporan penilaian telah disiapkan sebelum pelelangan, pemberi pinjaman mungkin memerlukan laporan penilaian kedua dengan biaya berikutnya kepada klien.
Kebutuhan akan laporan kedua dapat diminimalkan dengan menggunakan penilai yang umumnya dapat diterima pada sebagian besar panel tetapi tetap tidak ada jaminan. Namun, laporan penilaian awal harus memungkinkan pemohon untuk menjabarkan pemberi pinjaman ke jumlah pinjaman yang tepat mengingat tidak ada masalah berikutnya muncul selama pengantaran hukum dan laporan berikutnya datang pada nilai yang sama.
Jalur Pendanaan
Ada dua jalur pendanaan yang dapat digunakan untuk menyelesaikan pembelian properti lelang, hipotek (baik perumahan atau investasi) atau pinjaman sementara. Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing sebagai berikut.
Hipotek
Umumnya pembeli properti di lelang tidak akan menggunakan properti sebagai tempat tinggal utama mereka sehingga bagian ini akan berkonsentrasi pada investasi atau membeli untuk membiarkan hipotek.
Keuntungan utama ketika digunakan sebagai bentuk pembelian keuangan adalah bahwa Anda umumnya dapat memperoleh pinjaman hingga 75% dari harga pembelian (selama ada pertanggungan sewa) dan tingkat bunga akan sangat tajam. Kecuali jika Anda berencana menjual kembali properti maka pembelian untuk membiarkan hipotek akan menjadi bentuk pinjaman utama yang akan diamankan pada properti sehingga dengan langsung menjadi pembelian untuk membiarkan hipotek Anda menghindari dua set biaya keuangan, biaya keuangan pertama dari pinjaman yang digunakan untuk memperoleh dan yang kedua dari pembelian untuk membiarkan hipotek itu sendiri. Ada kerugian menggunakan buy untuk membiarkan keuangan dan mereka adalah sebagai berikut.
Kecepatan
Meskipun pembelian untuk membiarkan hipotek secara teoritis dapat diberlakukan dalam waktu 4 minggu (skala waktu pembelian lelang adalah 28 hari), karena proses penjaminan umumnya memakan waktu lebih lama dalam iklim ekonomi saat ini, tidak ada jaminan bahwa hipotek akan berlaku sebelum 28 hari habis dan karena itu Anda bisa kehilangan deposit Anda.
Hipotek
Pembelian untuk membiarkan pemberi pinjaman akan membutuhkan properti dalam keadaan hipotek. Jika properti rusak dengan cara apa pun, tanpa listrik, pipa ledeng atau bahkan dapur / kamar mandi pemberi pinjaman tidak akan dapat mengamankan hipotek terhadap properti.
Retensi
Retensi adalah versi sederhana dari kerugian sebelumnya. Kami melihat pemberi pinjaman semakin mempertahankan proporsi hipotek sampai peminjam memenuhi pra-kondisi tertentu. Jika misalnya properti itu dapat diagunkan tetapi dalam kondisi yang sangat buruk pemberi pinjaman dapat menahan misalnya £ 20.000 sampai peminjam telah membawa properti ke standar “diterima”. Ini mungkin membuat penyelesaian menjadi tidak mungkin karena seluruh pinjaman mungkin diperlukan untuk membuat saldo penuh dana.
LTV
Pembelian untuk memberi pinjaman pada transaksi pembelian akan meminjamkan sebagai persentase dari penilaian atau harga pembelian mana yang lebih rendah.
Hasil Sewa
Bahkan jika penilaian masuk pada target memungkinkan pembelian untuk membiarkan penyedia untuk meminjamkan persentase yang diperlukan jika hasil sewa datang lebih rendah dari minimum yang diperlukan untuk pinjaman itu maka ini akan mengurangi jumlah pinjaman yang tersedia. Jika misalnya properti £ 100.000 memiliki pinjaman £ 75.000 ditawarkan jika hasil sewa datang lebih dari £ 400 dan sewa masuk pada £ 350 maka jumlah pinjaman yang ditawarkan akan turun menjadi £ 65.000.
Pinjaman Bridging
Karena kerugian-kerugian sebelumnya dalam mengajukan permohonan pembelian untuk membiarkan hipotek pada saat akuisisi, banyak investor properti akan berusaha menggunakan dana talangan untuk menyelesaikan pembelian dan kemudian menggunakan buy untuk membiarkan hipotek membiayai kembali pinjaman talangan. Keuntungan utama dari pinjaman bridging adalah bahwa sebagai bentuk keuangan berbasis aset, lebih cepat; ada sedikit keterjangkauan yang harus dilalui pemohon untuk dinilai berlaku dan dalam banyak kasus pinjaman pada dasarnya menjadi “swa-sertifikasi”. Pinjaman bridging juga dapat dipinjamkan sebagai persentase dari Nilai Pasar Terbuka properti sehingga jika Anda telah membeli properti di bawah nilai pasar Anda berpotensi dapat meminjam persentase lebih tinggi dari harga pembelian daripada dengan membeli untuk membiarkan hipotek. Namun berhati-hatilah,
Pinjaman bridging tertentu akan memungkinkan Anda untuk menggunakan ekuitas di properti sekunder untuk pada dasarnya menambah pinjaman hingga 100% dari harga pembelian dengan biaya pertama pada properti yang diperoleh dan biaya pertama atau kedua pada keamanan tambahan.
Akhirnya, pemberi pinjaman bridging tidak akan ditunda oleh kondisi properti dengan cara yang sama seperti membeli untuk membiarkan pemberi pinjaman. Selama aset memiliki nilai pasar terbuka, meskipun kondisinya demikian maka umumnya pinjaman bridging dapat diatur sebagai persentase dari nilai itu. Beberapa lini pendanaan bahkan memungkinkan Anda untuk menarik uang lebih lanjut terhadap peningkatan penilaian properti untuk membantu pendanaan setiap pekerjaan pengembangan atau pelepasan modal ketika properti diperbarui – memungkinkan pengembang untuk menggunakan uang yang dilepaskan ini untuk bergerak ke proyek berikutnya.
Seperti membeli untuk membiarkan hipotek mungkin ada kerugian ketika menggunakan dana talangan dan yang utama adalah sebagai berikut.
Biaya
Untuk kecepatan dan sifat self-cert dari pinjaman bridging Anda akan membayar premi pada uang yang dipinjam dengan tarif antara 1-2% per bulan. Selain tarif ini akan ada biaya penilaian tambahan, biaya hukum, biaya pengaturan dan kemungkinan biaya keluar. Kecuali pemohon meminjam pada LTV yang sangat rendah, jarang dalam iklim saat ini biaya ini akan “digulung” ke dalam pinjaman sehingga biaya pengaturan akan dikurangkan dari pinjaman saat penarikan dan kemudian pinjaman akan perlu dilayani sementara luar biasa.
Strategi keluar
Tambahan yang relatif baru untuk dibeli agar kriteria penyedia hipotek adalah bahwa mereka akan membutuhkan properti yang akan ditahan untuk jangka waktu minimum 6 bulan sebelum mengizinkan pemohon untuk menggunakan pinjaman mereka untuk membayar kembali pinjaman yang menjembatani (ada produk hipotek baru tersedia yang tidak memerlukan aturan enam bulan ini). Pada saat itu pembelian untuk membiarkan pinjaman dapat dipinjam sebagai persentase dari Nilai Pasar Terbuka tetapi pemohon harus membayar 6 bulan untuk menjembatani tingkat keuangan pada saat itu.
Bunga yang Ditahan
Karena pemberi pinjaman jembatan mengetahui prasyarat pembiayaan kembali ini, banyak pemberi pinjaman untuk menjamin bahwa mereka akan mendapatkan pinjaman mereka selama jangka waktu 6 bulan akan menetapkan bahwa bunga 6 bulan dipertahankan pada sumbernya. Itu berarti pada pinjaman bruto yang awalnya terlihat cukup baik di 65% dari LTV, pinjaman bersih yang akhirnya berakhir di tangan peminjam dapat serendah 55% LTV meskipun tentu saja ini sekarang mengakibatkan peminjam tidak harus melayani pinjaman selama jangka waktu. Ada kelebihan dan kekurangan dalam bentuk keuangan apa pun yang digunakan untuk memperoleh properti di lelang dan manfaat relatif ini berubah ketika kriteria pinjaman itu sendiri berubah.
Aspek-aspek tertentu dari pasar properti yang tertekan saat ini sedang mengalami membuat pembelian lelang lebih menarik daripada sebelumnya, namun kondisi yang sama ini mempengaruhi ketersediaan jenis jalur pendanaan yang tersisa. Selalu lakukan pekerjaan rumah yang minimal bahkan sebelum mendekati seorang broker / pemberi pinjaman dengan pengetahuan tentang keamanan dan apa yang Anda harapkan untuk dilakukan, broker / pemberi pinjaman kemudian dapat mengisi kesenjangan dalam pengetahuan Anda dengan produk apa yang masih tersedia dan kriteria apa yang mungkin telah berubah demi Anda.
Tidak ada yang lebih disukai penjamin emisi (kecuali strategi keluar yang konkret) daripada benar-benar melihat laporan penilaian terkini tentang properti yang diminta untuk memberikan persetujuan prinsip untuk keputusan pemberian pinjaman. Laporan penilaian jika disediakan oleh surveyor yang juga di panel mereka jauh lebih baik.
Demi kehilangan sejumlah uang yang masuk akal, bahwa laporan penilaian ini mungkin menelan biaya informasi Jual Rumah di Bekasi Murah yang disediakannya dapat menghemat ribuan dalam jangka panjang.
Dalam hampir setiap keadaan saya telah menemukan cara untuk membantu dan dengan senang hati berbicara dengan Anda tentang pembiayaan pembelian properti lelang berikutnya atau bahkan Anda yang pertama. Kolega saya dapat membantu Anda menyusun portofolio dengan cara yang efisien pajak, meminimalkan keuntungan modal, dan perpajakan lainnya. Terima kasih telah membaca panduan properti ini. Saya harap informasi yang terkandung di dalamnya terbukti bermanfaat bagi Anda. Saya mendesak Anda untuk mengambil tindakan dan mulai membuat rencana portofolio properti Anda sendiri dan mempertimbangkan pembelian lelang berikutnya atau pertama Anda. Kata-kata berikut dapat bertindak sebagai inspirasi, dan membantu Anda meraih bintang, semoga sukses.